Atatürk Üniversitesi - Dijital Arşiv Açık Erişim Sistemi

DSpace Repository

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kapsamında kira sözleşmesinde kiraya verenin borçları özellikle ayıptan sorumluluğu

Show full item record

Title: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kapsamında kira sözleşmesinde kiraya verenin borçları özellikle ayıptan sorumluluğu
Author: DOÇ. DR. METİN İKİZLER
Abstract: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nda kiraya verenin borçları, kiralananı teslim borcu, vergi ve benzeri yükümlülüklere katlanma borcu, yan giderlere katlanma borcu, kiralanandaki ayıplardan sorumluluğu, üçüncü kişinin ileri sürdüğü haklar sebebiyle sorumluluğu başlıkları altında beş ana başlık altında düzenlenmiştir. Kiraya veren, kiralananı, kira sözleşmesinin amacına uygun olarak kullanmaya (ürün kirasında işletmeye) elverişli bir biçimde teslime ve kira süresince de kiralananı bu hâlde tutmaya mecburdur (TBK m. 301, 360). Kira¬ya verenin bu borcu, kiralananı teslim ve ayıptan sorumlu olma borçlarını içine almaktadır. Kiraya verenin teslim borcunun zamanı, sözleşmeyle belirlenir. Ancak kiranın peşin ödenmesi kararlaştırılan hâllerde bile kira alacağı, kiraya verenin teslim borcunu yerine getirmesiyle muaccel olur (TBK m. 97). Kiraya verenin teslim borcunu yerine getirmemesi hâlinde (temerrüde düşmesi hâlinde) ek süre verilerek seçimlik haklar, TBK 123 vd. hükümlerine uygun ola¬rak kullanılabilir Kiralananın teslimi sırasında mevcut olan veya sözleşme devam ederken sonradan ortaya çıkan ayıplar nedeni ile kiraya verenin ayıbın giderme, kiralanın değiştirilme, bedel indirimi, sözleşmenin feshi ve tazminat sorumluluğu şeklinde beş ayrı yükümlülüğü bulunmaktadır. Kiraya verenin bu haklardan tazminat talebi dışındaki dört hakkını kullanabilmesi için kiraya verenin ayıpların oluşmasında bir kusurunun bulunmasına gerek yoktur. Yani kiraya verenin kiralananda meydana gelen ayıpta kusurlu olsun ya da olması kiracı bu dört seçimlik haklarını kullanabilir. Ancak kiracının tazminat talep edebilmesi için kiraya verenin ayıpların doğumunda kusurunun bulunması gerekir. Buradaki ispat yükü kiraya verene yüklenmekle, kusuru olmadığını ispat etmedikçe, kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlüdür. Kiralananın önemli ayıplarla teslimi hâlinde kiracının genel hükümlerde yer alan temerrüde ilişkin haklar ile ayı-bın giderilmesi ve tamirini talep, kira bedelinden indirim, ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini talep, fesih, tazminat talebi gibi seçenek hakları mevcuttur. Kiralanan önemli olmayan ayıp ile teslimi hâlinde kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğa ilişkin hükümlere başvura¬bilir. Bu çerçevede kiracının sözleşmeyi feshetme hakkı bulunmadığı gibi borçlunun temerrüdüne ilişkin hükümlere başvurma hakkı da bulunmamaktadır. Kiralananın sonradan ayıplı hâle gelmesi hâlinde, önemsiz ayıplarda, kiracının kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesi, ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteme seçenek hakları olduğu gibi önemli ayıplarda sözleşmeyi fesih hakkı bulunmaktadır. Ayrıca, zararın giderilmesi istemi diğer seçimlik hakların kullanılmasını engellemez. Kiracının, seçimlik haklarını kullanabilmesi için muayene yükümü bulunmamaktadır ancak ayıpları fark ettiği anda vakit kaybetmeden bu ayıpları kiraya verene ihbar etmelidir. Aksi hâlde kiracının kiralananın ayıplı hâliyle kira ilişkisine devam etmeye razı olduğu şeklinde yorumlanabilecek; ayıba bağlı yasal haklardan feragat şeklinde kabul edilebilecektir. BK.' da olduğu gibi, TBK'da da ayıpları kiraya verene bildirme borcunu düzenlemiştir. Buna aykırı davranmak kiracı bakımından tazminat sorumluluğunu beraberinde getirmektedir. Kiracının ayıptan doğan hakları yenilik doğurucu hak niteliğindedir. Bu yüzden kiracı hangi hakkı seçtiyse o hakkı kullanabilir, daha sonradan seçtiği bu hakkı değiştirip başka bir hakkı seçemez. Kiracının ayıptan doğan hakları bir sözleşme ile sınırlandırılabilir ya da ortadan kaldırılabilir. Sorumsuzluk anlaşması olarak ifade edilebilecek bu anlaşma her hâl ve şartta yapılabilir değildir. İlk sınırlama, konut ve çatılı işyeri kiralarında bu yönde anlaşmalar yapılamaz. Kiracının korunması düşüncesiyle kaleme alınan ve lafzı itibariyle de açıkça görülebilen düzenleme emredici niteliktedir. İkinci sınırlama, diğer kira ilişkileri bakımından genel işlem koşullan yoluyla kiraya verenin sorumluluğunun daraltılmasının veya ortadan kaldırılmasının yasaklanmış olmasıdır. Bu yasak konut ve çatılı işyeri kiraları için evleviyet gereği uygulama alanı bulur, fakat uygulanabilirliği ilk sınırlama sebebiyle mümkün gözükmez. Kiraya veren, kiralanan üzerinde üçüncü kişilerin ileri sürdükleri haklar dolayısıyla da kiracıya karşı sorumlu tutulmaktadır. Bu konu kira sözleşme¬sinin genel hükümleri arasında, TBK'nın 309-312. maddelerinde düzenlen¬mektedir. Ancak kiraya verenin zapttan sorumluluğu hükümleri, konut ve çatılı işyeri kiralarında, doğrudan uygulama alanı bulamaz. Doğru¬dan kira sözleşmesine ilişkin genel hükümlerin uygulandığı yerlerde de üçüncü kişinin kiralananda hak iddia etmesi, gerçek olan ve gerçek olmayan zapt şeklinde ortaya çıkar. Kiralanana ait vergi borcu ve benzeri masraflar, kural olarak kiraya verene aittir. TBK'da aksi sözleşmede kararlaştırılmamışsa ya da kanunda öngörülmemişse, kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere kiraya verenin katlanacağı, açıkça hükme bağlanmıştır.
URI: http://hdl.handle.net/123456789/4144
Date: 2017-01-01


Files in this item

Files Size Format View

There are no files associated with this item.

This item appears in the following Collection(s)

Show full item record

Search DSpace


Advanced Search

Browse

My Account

Context